本期內容從智慧辦公的定義入手，通過(guò)對智慧辦公產(chǎn)業(yè)鏈和市場(chǎng)痛點(diǎn)的剖析，全方位解讀辦公空間智慧化改造的秘密。通過(guò)應用人工智能、大數據、區塊鏈等高新技術(shù)產(chǎn)品，智慧辦公有效地幫助企業(yè)合理規劃辦公資源，節省辦公成本，同時(shí)提升員工的辦公體驗，并逐步形成了以科技供應商和運營(yíng)商為主體的兩種商業(yè)模式。當下國內智慧辦公行業(yè)智慧化程度較低，發(fā)展仍處于起步階段，智慧化程度將成為未來(lái)企業(yè)管理、企業(yè)經(jīng)營(yíng)、協(xié)同辦公發(fā)展的決定因素。
智慧辦公場(chǎng)景分析市場(chǎng)定義及應用分類(lèi)
市場(chǎng)定義：
智慧辦公是指借助新一代信息技術(shù)重新定義傳統辦公，實(shí)現辦公空間與智能化產(chǎn)品的無(wú)縫聯(lián)接。智慧辦公主要包括兩個(gè)方面：辦公空間的智慧化管理到辦公場(chǎng)景的智慧化應用，前者包括空間管理、設施設備管理以及能耗管理；后者包括以OA系統為首的智慧辦公系統、智慧會(huì )議室系統、智慧存儲、智慧停車(chē)、聯(lián)合辦公等智慧化應用。
圖：智慧辦公定義
圖片來(lái)源：克而瑞華為聯(lián)合研究編制
本篇報告所定義的“智慧化”，是指從辦公空間到辦公應用的智慧化過(guò)程，通過(guò)應用人工智能、大數據、區塊鏈等高新技術(shù)產(chǎn)品有效幫助企業(yè)合理規劃辦公資源，節省辦公成本，同時(shí)提升員工的辦公體驗。
其中，由于智慧辦公涉及運營(yíng)商、企業(yè)以及個(gè)人三個(gè)層面，其涉及的辦公空間的智慧化管理和辦公場(chǎng)景的智慧化應用是目前行業(yè)在智慧化過(guò)程中最為重視，也是發(fā)展最為成熟的兩大環(huán)節，也是本篇白皮書(shū)對于智慧辦公市場(chǎng)研究的主要切入角度。
應用分類(lèi)：
根據涉及群體角度進(jìn)行劃分，智慧辦公主要涉及三類(lèi)群體：運營(yíng)商、企業(yè)、個(gè)人。針對三類(lèi)智慧辦公群體，市場(chǎng)已經(jīng)分別形成了較完善的三類(lèi)智慧化產(chǎn)品體系以及應用體系。
來(lái)源：克而瑞華為聯(lián)合研究編制
產(chǎn)業(yè)鏈及商業(yè)模式分析
產(chǎn)業(yè)鏈分析：
①智慧辦公運營(yíng)端產(chǎn)業(yè)鏈分析
在智慧辦公運營(yíng)端，本節重點(diǎn)從空間管理、智慧招商、運營(yíng)管理（設備監測、能耗監測、運營(yíng)監控）三個(gè)階段分析。
- 空間管理：智慧辦公主要由傳統商業(yè)辦公空間和聯(lián)合辦公兩種模式組成，聯(lián)合辦公是指運營(yíng)商為企業(yè)提供一整套辦公空間解決方案，與傳統的辦公空間不同，除提供辦公空間之外，還包括如日常物業(yè)管理、孵化投融資等增值服務(wù)，逐步具有穩定的辦公群體。整體辦公場(chǎng)所是由多個(gè)空間構成的，每一個(gè)空間由不同工位、辦公設備等構成，由傳統手段掌握各個(gè)空間占用情況并非是一件易事，而通過(guò)BIM技術(shù)可以輕松解決這類(lèi)問(wèn)題。所以，空間管理就是通過(guò)BIM技術(shù)，對辦公空間進(jìn)行功能分類(lèi)，優(yōu)化空間利用率，減少空間成本。同時(shí)通過(guò)空間管理還可以引申到租賃管理、裝修管理等。
- 智慧招商：從運營(yíng)商的角度來(lái)說(shuō)，無(wú)論是商業(yè)、產(chǎn)城還是辦公，招商都是運營(yíng)商的工作核心，如何提高辦公場(chǎng)所入駐率是運營(yíng)商每天都在面對的問(wèn)題。所以，通過(guò)機器學(xué)習中的算法模型，搭建大數據招商平臺、辦公選址云服務(wù)平臺、招商業(yè)務(wù)平臺等智慧招商平臺，從而提升辦公場(chǎng)所入駐率和企業(yè)招商效率。
- 運營(yíng)管理：辦公場(chǎng)所的運營(yíng)管理主要包括設備監測、能耗監測、運營(yíng)監控三個(gè)方面，其中辦公設備的平穩運行是辦公場(chǎng)所的重要保障，通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實(shí)現設備監測，當設備出現故障時(shí)，會(huì )在第一時(shí)間進(jìn)行報警并進(jìn)行維修。辦公場(chǎng)所的能耗在樓宇運營(yíng)費用中占了很大的比例，所以通過(guò)搭建能耗監測系統，實(shí)時(shí)統計分析設備能耗情況，為后續能耗決策提供強有力的數據支撐。運營(yíng)監控主要是對公司的員工以及辦公設備進(jìn)行監控，從而保障辦公安全。
智慧辦公運營(yíng)端產(chǎn)業(yè)鏈解構
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②智慧辦公企業(yè)端產(chǎn)業(yè)鏈分析
在智慧辦公企業(yè)端，本節重點(diǎn)從企業(yè)管理、企業(yè)經(jīng)營(yíng)、協(xié)同辦公三個(gè)階段分析。
- 企業(yè)管理：企業(yè)管理主要從人才管理、資金管理、資產(chǎn)管理、綜合管理四個(gè)維度進(jìn)行分析，通過(guò)搭建人力系統、財務(wù)系統、投資分析系統、資產(chǎn)管理系統等一整套企業(yè)管理系統，對企業(yè)的資源進(jìn)行智慧化管理，從而提升企業(yè)管理效率。
- 企業(yè)經(jīng)營(yíng)：企業(yè)經(jīng)營(yíng)主要從客戶(hù)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)、孵化加速多個(gè)維度進(jìn)行分析，全面整合客戶(hù)、物業(yè)、供應鏈、營(yíng)銷(xiāo)、融資等多個(gè)要素，構建企業(yè)經(jīng)營(yíng)一體化平臺，助力企業(yè)實(shí)現持續的業(yè)務(wù)，快速地為業(yè)務(wù)提供經(jīng)營(yíng)決策。通過(guò)為初創(chuàng )企業(yè)提供增值的孵化加速服務(wù)來(lái)降低創(chuàng )業(yè)成本并提高效率，同時(shí)聯(lián)接風(fēng)險投資機構與初創(chuàng )企業(yè)，降低雙方之間的信息不對稱(chēng)，從而破解融資難、融資慢等問(wèn)題。
- 協(xié)同辦公：以大數據為基礎，企業(yè)依托辦公場(chǎng)所搭建匯聚產(chǎn)業(yè)、人才、技術(shù)的辦公平臺，提供綜合的辦公服務(wù)，解決不同的辦公需求。
智慧辦公企業(yè)端產(chǎn)業(yè)鏈解構
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③智慧辦公個(gè)人端產(chǎn)業(yè)鏈分析
在智慧辦公個(gè)人端，本節重點(diǎn)以數據的角度從數據采集與生成、數據整合與分析、數據應用與服務(wù)三個(gè)階段分析。
- 數據采集與生成：辦公場(chǎng)所的個(gè)人數據主要通過(guò)線(xiàn)上手段進(jìn)行采集，包括視頻監測中的圖像數據、辦公系統數據、辦公APP中的數據，通過(guò)獲取辦公場(chǎng)所的個(gè)人數據，從而為后續智慧辦公應用服務(wù)提供數據支撐。
- 數據整合與分析：通過(guò)搭建數據中臺將數據整合拉通，然后深度挖掘數據信息并進(jìn)行統計分析，以求最大化發(fā)揮數據的價(jià)值。
- 數據應用與服務(wù)：通過(guò)數據整合與分析，實(shí)現智慧辦公系統、智慧會(huì )議系統、智慧停車(chē)、智慧快遞、智慧存儲、智慧工位等智慧辦公應用服務(wù)場(chǎng)景，從而提升員工工作效率與辦公體驗。
智慧辦公個(gè)人端產(chǎn)業(yè)鏈解構
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商業(yè)模式分析：
①科技供應商的商業(yè)模式
在盈利模式上，目前智慧辦公的相關(guān)科技供應商主要以收取SaaS年服務(wù)費的方式獲利，收費數額依據合作空間的大小作相應的定價(jià)。此外，還會(huì )向一些有智能硬件需求的客戶(hù)收取部分硬件費用。
②運營(yíng)商的商業(yè)模式
傳統的商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)商的商業(yè)模式以收取租金和物業(yè)管理費用為核心收益。科技賦能升級為智慧辦公之后，除了上述傳統商業(yè)模式以外，運營(yíng)商發(fā)掘了一些盈利新途徑，主要通過(guò)以下兩條途徑實(shí)現。
一方面是通過(guò)提供智慧化的辦公場(chǎng)景和應用平臺，根據產(chǎn)品自研與否盈利方式有所不同。產(chǎn)品自研的情況下，運營(yíng)商通常通過(guò)銷(xiāo)售產(chǎn)品可以獲取銷(xiāo)售費用；產(chǎn)品合作開(kāi)發(fā)的情況下，運營(yíng)商通常通過(guò)賺取運營(yíng)服務(wù)費用獲利；
另一方面，以規模化效應為基礎，手握眾多租戶(hù)資源，運營(yíng)商在提供智慧辦公服務(wù)的同時(shí)深入了解租戶(hù)，充分發(fā)揮“企業(yè)發(fā)展顧問(wèn)”的角色，不僅通過(guò)大數據分析，為企業(yè)、產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展建議，提供智庫服務(wù)。還憑借強大的資源聚合能力打通上下游企業(yè)建立良好的互動(dòng)，創(chuàng )造更多商業(yè)機遇，聚中海商務(wù)生態(tài)圈的力量，輔助企業(yè)更好的發(fā)展。并且將服務(wù)從企業(yè)延伸至員工，為白領(lǐng)生活創(chuàng )造便利和價(jià)值。這些增值服務(wù)都可以產(chǎn)生增值收入，在一定程度上提升運營(yíng)商的品牌溢價(jià)。
但目前來(lái)看，智慧辦公行業(yè)產(chǎn)品自研能力較弱，多為合作研發(fā)。并且由于行業(yè)剛起步，行業(yè)智慧化程度較低，運營(yíng)方主要的收入來(lái)源還是依靠傳統的租金收入模式，即運營(yíng)方整體的數字資本化能力還偏弱，仍需提高。
智慧辦公行業(yè)運營(yíng)商核心商業(yè)模式圖片
來(lái)源：克而瑞華為聯(lián)合研究編制
市場(chǎng)痛點(diǎn)分析
在智慧辦公不斷擴大的市場(chǎng)過(guò)程中，特別是受到疫情的影響下，智慧會(huì )議系統呈現爆發(fā)式增長(cháng)，但是在共享辦公、移動(dòng)辦公的大力發(fā)展下，市場(chǎng)還是處于發(fā)展的初級階段，仍然存在很多痛點(diǎn)待解決。主要有以下3個(gè)方面的痛點(diǎn)：
數據不通難同步
智慧辦公應用來(lái)自豐富的終端設備、大量的周邊選件，但遠程協(xié)作、辦公移動(dòng)化和多終端協(xié)同的數據仍存在數據不通、難同步的困境。這樣的困境主要是由于數字化會(huì )導致企業(yè)的利益格局重新劃分，商業(yè)模式要重新變化，多種產(chǎn)品數據不互通成為共性。在沒(méi)有成熟經(jīng)驗的企業(yè)中，數字化還是新鮮事物，還沒(méi)有非常成熟的成功案例和最佳實(shí)踐供參考，而且在落地化方面還需做更多努力。
來(lái)源：克而瑞華為聯(lián)合研究編制
多方需求不統一
智慧辦公由運營(yíng)商、業(yè)主、物業(yè)公司和監管單位多方協(xié)調，而他們都有自己不同的需求。以電梯為例，對于運營(yíng)商來(lái)說(shuō)，希望電梯維保費用透明合理，在可控范圍內，電梯能滿(mǎn)足業(yè)主出行需要；對于業(yè)主，希望電梯安全，可用；對于物業(yè)公司希望按時(shí)收到維保費，盡可能降低維修成本；而監管單位希望可以量化監管。多方的需求的滿(mǎn)足對智慧辦公運營(yíng)工作提出了矛盾。
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智慧產(chǎn)品待改進(jìn)
以智慧辦公的主要應用產(chǎn)品遠程會(huì )議、環(huán)境監測設備為例。
遠程會(huì )議：現在遠程會(huì )議中，遇到最多的問(wèn)題就是圖像不夠高清，背景噪音難處理，雙人發(fā)言時(shí)不能同時(shí)收音，及多人開(kāi)會(huì )時(shí)擴聲不夠等問(wèn)題。
環(huán)境監測設備：企業(yè)機房、會(huì )議室、經(jīng)理室以及開(kāi)放辦公空間等，這些區域的環(huán)境質(zhì)量保證了關(guān)鍵設備、關(guān)鍵人員的健康、舒適、安全。如果機房宕機、企業(yè)員工的病假率上升、企業(yè)員工加班時(shí)間縮短，都會(huì )對企業(yè)的財務(wù)運營(yíng)產(chǎn)生重大負面結果。
經(jīng)歷數字化轉型賦能后的行業(yè)通常會(huì )迎來(lái)新的增長(cháng)空間，這個(gè)增長(cháng)不依賴(lài)政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境，而是來(lái)自于數字化的力量對企業(yè)潛力的挖掘，通過(guò)數字化賦能地產(chǎn)行業(yè)，“懂行人”華為攜手克而瑞，將持續與行業(yè)內的“懂行”伙伴一道，為房地產(chǎn)企業(yè)數字化轉型加速。以科技之道，全方位降本增效，優(yōu)化企業(yè)效率，實(shí)現智慧辦公、萬(wàn)物互聯(lián)與共生合作的真正價(jià)值！
